Jest to kolejne, czwarte wydanie książki poświęcone analizie przepisów ustawy z 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Autorzy: Józef Jan Skoczylas - profesor Katolickiego Uniwersytetu Lubelskiego Jana Pawła II oraz Edyta Szlęzak - radca prawny, przedstawiają w nim aktualny stan regulacji, uwzględniając przy tym dorobek orzecznictwa sądów administracyjnych i cywilnych.

W opracowaniu szczególną uwagę zwrócono na aspekty cywilnoprawnego nabywania nieruchomości, nie unikając także przedstawienia reglamentacji administracyjnoprawnej, która modyfikuje i wyznacza treść stosunków cywilnoprawnych.

Wpływ na zmianę obecnego wydania miały kolejne nowelizacje ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Uwzględniono również zmiany, które z dniem 1 grudnia 2009 r. wniósł Traktat z Lizbony, a także rozporządzenie unijne dotyczące prawa właściwego dla zobowiązań umownych
(Rzym I).

W opracowaniu dokonano charakterystyki takich zagadnień, jak: istota i funkcja zezwolenia oraz promesy nabycia nieruchomości jako decyzji administracyjnych, zdarzenia i czynności prawne powodujące nabycie nieruchomości przez cudzoziemców. Przedstawiona została również kolizyjnoprawna problematyka nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, w szczególności zagadnienia dotyczące formy oraz ważności czynności prawnych skutkujących przeniesieniem własności (użytkowania wieczystego) nieruchomości.

W publikacji uwzględniono także kwestię złożoności nabywania nieruchomości rolnych (leśnych) przez cudzoziemców w krajach, które dołączyły do Unii Europejskiej w ostatnich latach.

Książka jest adresowana do prawników praktyków zajmujących się przedstawioną problematyką, a także do Czytelników zainteresowanych sprzedażą nieruchomości cudzoziemcom.

Rozdziały:

ROZDZIAŁ I. Pojęcia i określenia oraz założenia ustawy      35
1. Ogólna charakterystyka ustawy               35
2. Zakres podmiotowy nabycia nieruchomości przez cudzoziemców  40
2.1. Pojęcie cudzoziemca                 40
2.2. Osoba fizyczna niemająca obywatelstwa polskiego     42
2.3. Zagraniczna spółka niemająca osobowości prawnej     42
2.4. Osoba prawna mająca siedzibę za granicą         42
2.5. Kontrolowane osoby prawne i spółki handlowe       44
3. Pojęcie nieruchomości                  46
4. Nabycie nieruchomości                  59
5. Zasady kształtowania ustroju rolnego            63
6. Rozróżnienie warunku w rozumieniu art. 89 k.c. i warunku kwalifikowanego jako condicio iuris od wymagania uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości
7. Realizacja ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców 80

ROZDZIAŁ II. Charakter zezwolenia na nabycie nieruchomości jako decyzji administracyjnej      88
1. Pojęcie i istota zezwolenia na nabycie nieruchomości      88
1.1. Istota i forma zezwolenia               88
1.2. Uregulowania szczególne dotyczące zezwolenia organu administracji obowiązujące na podstawie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców
2. Elementy i forma zezwolenia ustalającego uprawnienia w sferze prawa                         96
3. Organy uczestniczące w wydaniu zezwolenia         101
4. Strony postępowania o udzielenie zezwolenia         104
5. Charakterystyka instytucji promesy             107
6. Uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości        109
6.1. Wniosek o uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości 109
6.2. Postępowanie o uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości i decyzja organu             121
6.3. Umorzenie i zawieszenie postępowania w sprawie o uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości          126
7. Wpływ Kodeksu spółek handlowych oraz ustawy o KRS na postępowanie o wydanie zezwolenia             128

ROZDZIAŁ III. Czynności, które nie wymagają uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemców   134
1. Wyłączenia spod reglamentacji uzyskiwania zezwoleń     134
2. Wyłączenie na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy o n.n.c      135
2.1. Nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego        135
2.2. Nabycie samodzielnego lokalu użytkowego        137
2.3. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w warunkach określonych w art. 8 ust. 1 pkt 2 ustawy o n.n.c      138
2.4. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w warunkach określonych w art. 8 ust. 1 pkt 3 ustawy o n.n.c      139
2.5. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w warunkach określonych w art. 8 ust. 1 pkt 4 ustawy o n.n.c      140
2.6. Nabycie nieruchomości przez osobę prawną kontrolowaną w warunkach określonych w art. 8 ust. 1 pkt 5 ustawy o n.n.c. 140
2.7. Nabycie nieruchomości przez bank w warunkach określonych w art. 8 ust. 1 pkt 6 ustawy o n.n.c           141
2.8. Nabycie lub objęcie akcji lub udziałów przez bank w warunkach określonych w art. 8 ust. 1 pkt 7 ustawy o n.n.c. 142
3. Wyłączenie na podstawie art. 8 ust. 2, 2a i 2b ustawy o n.n.c  143
3.1. Uwagi wstępne                   143
3.2. Nabywanie nieruchomości inwestycyjnych na podstawie art. 8 ust. 2 ustawy o n.n.c                151
4. Przypadki wyłączenia stosowania art. 8 ust. 1 ustawy o n.n.c   153

ROZDZIAŁ IV. Zdarzenia cywilnoprawne prowadzące do nabycia nieruchomości przez cudzoziemców        154
1. Pojęcie zdarzeń prawnych jako podstawa nabycia nieruchomości  154
2. Nabywanie nieruchomości na podstawie prawa         156
2.1. Zdarzenia prowadzące do nabycia prawa własności nieruchomości 156
2.2. Orzeczenia sądu                   157
2.3. Wpływ zezwolenia na stosunki cywilnoprawne       158
3. Sposoby nabycia nieruchomości przez dwustronne czynności prawne  164
3.1. Umowa przedwstępna z udziałem cudzoziemca       164
3.2. Ogólna charakterystyka dwustronnych czynności prawnych 173
3.3. Umowa sprzedaży nieruchomości            176
3.4. Umowa zamiany nieruchomości             180
3.5. Umowa darowizny                 182
3.6. Umowa znosząca współwłasność nieruchomości      183
4. Konstytutywne orzeczenia sądowe              183
4.1. Orzeczenie znoszące współwłasność           183
4.2. Orzeczenie zastępujące oświadczenie woli jednej ze stron   184
5. Inne rodzaje nabycia nieruchomości z mocy prawa       184
5.1. Nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie     184
5.2. Nabycie nieruchomości przez włączenie jej do majątku wspólnego małżonków                187
6. Nabycie nieruchomości położonej w Polsce przez cudzoziemca w drodze dziedziczenia                  188
6.1. Dziedziczenie ustawowe                188
6.2. Dziedziczenie testamentowe              190
7. Nabycie nieruchomości w toku egzekucji sądowej        192
8. Regulacja nabycia nieruchomości przez cudzoziemca w księgach wieczystych                      193

ROZDZIAŁ V. Dokonywanie przez cudzoziemców czynności prawnych dotyczących udziałów lub akcji w spółkach handlowych  197
1. Uwagi wstępne                     197
2. Sytuacje określone w art. 3e ustawy o n.n.c. objęte wymaganiem uzyskania zezwolenia                   206
3. Wyłączenia od obowiązku uzyskania zezwolenia w przypadkach określonych w art. 3e ustawy o n.n.c.            215
4. Wpływ art. 3e ustawy o n.n.c. na spółki publiczne        218
5. Stosowanie innych przepisów wskutek odesłania       219
6. Konsekwencje braku zezwolenia na nabycie lub objęcie udziałów albo akcji bądź dokonanie innej czynności dotyczącej udziałów lub akcji
7. Wpływ ustawy o n.n.c. na czynności dotyczące łączenia, podziału oraz likwidacji spółek handlowych              223
8. Problem zgodności art. 3e ustawy o n.n.c. z prawem Unii Europejskiej oraz problem interpretacyjny zwolnienia od obowiązku uzyskania zezwolenia na podstawie art. 8 ust. 2 ustawy o n.n.c
9. Pozwolenia na pracę dla cudzoziemców zasiadających w zarządach lub radach nadzorczych spółek         232
10. Sposób zakupu i zbycia udziałów oraz akcji w spółkach kapitałowych i jego kontrola               233

ROZDZIAŁ VI. Skutki wadliwego nabycia nieruchomości przez cudzoziemców                235
1. Uwagi wstępne                     235
2. Konsekwencje braku zezwolenia i innych warunków       239
3. Nieważność nabycia w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców a sankcje wadliwej czynności prawnej
3.1. Nieważność w rozumieniu ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców                242
3.2. Nieważność wynikająca z braku wymaganego prawem zezwolenia                     246
3.3. Nieważność wynikająca z wadliwości zezwolenia      250
3.4. Nieważność wynikająca z niedopełnienia przez cudzoziemca warunków nakazanych przez podmiot wydający zezwolenie  256
3.5. Wadliwe nabycie nieruchomości na podstawie czynności prawnych                     259
3.6. Nieważność nabycia w drodze dziedziczenia       264
3.7. Nieważność nabycia w drodze zasiedzenia         274
4. Małżeńskie stosunki majątkowe a wadliwość nabycia      275
5. Konwersja i konwalidacja                 276
6. Wnioski i konkluzje                   279
7. Tryb i zasady prowadzenia rejestrów nieruchomości, udziałów i akcji nabytych lub objętych przez cudzoziemców a badanie ich legalności

ROZDZIAŁ VII. Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców jako prawo obcych         284
1. Miejsce ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców w prawie prywatnym międzynarodowym          284
2. Kolizyjnoprawny aspekt ważności czynności prawnych      292
3. Prawo właściwe dla dokonywanej czynności prawnej      302
3.1. Statut rzeczowy                   301
3.2. Statut obligacyjny                  304
3.3. Statut spadkowy                   309

ROZDZIAŁ VIII. Dostosowywanie polskiego prawa obrotu nieruchomościami do standardów europejskich   311
1. Wpływ acquis communautaire na ustawę o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców            311
2. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców a postanowienia Układu Europejskiego                  324
2.1. Regulacje prawne w Układzie Europejskim dotyczące nabywania nieruchomości              324
2.2. Relacja Układu Europejskiego do wewnątrzkrajowego porządku prawnego, w tym ustawy o nabywaniu nieruchomości przez
cudzoziemców                   328
2.3. Zmiana ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców w związku z dostosowaniem do postanowień Układu Europejskiego
3. Sprawa nabywania nieruchomości przez cudzoziemców w Polsce w negocjacjach Polski z Unią Europejską           337
4. Swobodny przepływ kapitału                343
5. Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców a postanowienia Traktatu Akcesyjnego. Ustawa nowelizacyjna z 20 lutego 2004 r 346
6. Uwarunkowania i ograniczenia nabywania nieruchomości w państwach członkowskich Unii Europejskiej         353
6.1. Uwagi ogólne                   353
6.2. Charakterystyka nabywania nieruchomości przez cudzoziemców w wybranych krajach członkowskich Unii Europejskiej

1. Monografie i komentarze                 411
2. Czasopisma prawnicze                  413
3. Czasopisma ogólne                    415
4. Orzecznictwo                      416
5. Inne                         417